Guía Hipotecaria Conceptos Básicos

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El importe a solicitar

  1. Importe o capital

  2. El porcentaje de financiacion o Loan to Value(LTV)

  3. La Tasacion

  4. El nivel de ingresos

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Conceptos Básicos - Importe a solicitar

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Importe o capital

El Importe del préstamo - también denominado Capital - es la cuantía total de dinero entregada por el prestamista al prestatario –en concepto de préstamo hipotecario–, que se compromete a devolver mediante cuotas periódicas en el plazo y al coste financiero (tipos de interés) pactados. El importe es, por tanto, el volumen total de la deuda hipotecaria contraída con la entidad de crédito y, por ello, cuanto mayor sea, mayor será el nivel de endeudamiento contraído por el prestatario.

El importe es, además, una de las variables fundamentales que interviene en la operación de préstamo hipotecario puesto que, junto al plazo de vencimiento escogido y los tipos de interés pactados, determina la cuota de amortización o de devolución final que se va a pagar. Permaneciendo el resto de variables constante, cuanto mayor sea el importe, mayor será la cuota de amortización soportada por el consumidor.

Para conocer el importe del préstamo que el prestatario puede obtener hay que tener en consideración varios factores:el porcentaje de financiación, el valor de tasación y el nivel de ingresos con los que se cuenta.

El Porcentaje de financiación o Loan to Value (LTV)

El Loan to Value (L.T.V.) es el porcentaje de financiación hipotecaria utilizado para la adquisición de un inmueble y se calcula – en general - como el cociente entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de tasación del inmueble.

Las entidades de crédito utilizan este indicador para medir, por una parte, la capacidad de ahorro del prestatario- mediante la valoración de la cantidad aportada al inicio de la operación como ahorro previo - y, por otra, la calidad de la garantía ofrecida.

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Por lo general, en las operaciones de adquisición de la vivienda habitual las entidades suelen conceder un porcentaje de financiación de hasta un 80%, aunque esto depende de muchos factores (política de concesión de préstamos, aportación de avales o garantías, capacidad financiera del solicitante, tipo de inmueble, etc.).

Así por ejemplo, para la compra de una vivienda de 150.000 euros, si la entidad ofrece un LTV del 80%, significa que está dispuesta a prestar 120.000 euros para financiar su adquisición. El resto, hasta los 150.000 euros, debería ser aportado por el cliente.

La Tasación

Para conseguir una garantía adecuada del préstamo que se va a conceder, la legislación hipotecaria requiere que el inmueble que se va a hipotecar deba ser tasado. Esto implica que una entidad debidamente habilitada para ello determine cuál es el valor del piso, local o industria que se va a hipotecar.

En España están habilitadas para practicar ese tipo de tasaciones unas sociedades, las sociedades de tasación, que están homologadas por el Banco de España e inscritas en sus Registros oficiales de entidades y cuentan con unos requisitos mínimos, supervisados por el regulador para poder operar, exigencia distintiva con respecto al resto de países de la Unión Europea. Esos requisitos tienen por objeto principal asegurar que estas sociedades cuentan con profesionales adecuados (arquitectos, ingenieros, etc.), procedimientos rigurosos de tasación e independencia de los procesos de concesión del préstamo.

Las valoraciones que estas sociedades de tasación realizan de cara a la concesión de préstamos hipotecarios deben respetar, tanto en la forma como en algunos aspectos de fondo, unas normas concretas. El objetivo de esas normas es doble: