Guía Hipotecaria Modificaciones y cancelación del préstamo hipotecario

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En caso de impago

  1. Introducción

  2. Procesos de negociación amistosa

    • Reestructuración de la deuda
    • Refinanciación de las deudas
  3. Ejecución Hipotecaria:proceso judicial

    • Fases de un procedimiento de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual
    • Deuda pendiente
  4. Dación en Pago

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En caso de impago

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Introducción

Tal como se ha comentado en la sección ¿Qué es un préstamo hipotecario?, en nuestro país, así como en la práctica totalidad de los países europeos, si el prestatario no paga un préstamo o crédito – ya sea personal o hipotecario - responde con todos sus bienes, no sólo con los presentes en el momento del incumplimiento, sino también con los que adquiera en el futuro, mientras que la deuda no esté totalmente satisfecha.

A esto se le conoce comúnmente como "responsabilidad universal". Y como se ha mencionado, esta responsabilidad personal e ilimitada del deudor no es algo exclusivo de un préstamo hipotecario – en el que además existe una garantía adicional, la hipoteca -, sino que es común a cualquier obligación contraída por un deudor en términos generales (véase el artículo 1.911 del Código Civil).

Es por ello que, ante una situación de impago de un préstamo, el deudor debe tener presente en todo momento que responde con todos sus bienes y que, el inmueble que ha financiado con el préstamo hipotecario es una garantía adicional que, en caso de una situación de insolvencia irremediable, servirá para satisfacer la deuda contraída, pero puede no ser suficiente.

A continuación se detallan las diferentes etapas por las que transcurrirá una operación hipotecaria con cuotas impagadas, empezando por la fase amistosa, en la que las entidades de crédito y el prestatario intentarán buscar soluciones económicas que permitan la vuelta a la normalidad de la operación con retrasos; y finalizando por la ejecución – judicial o extrajudicial – de la hipoteca, cuando el deterioro de la situación económica del deudor haga inevitable utilizar esta opción como mecanismo necesario de recobro de la deuda.

El contenido de este capítulo está pendiente de actualización para incorporar las novedades legislativas que introduce el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.

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Procesos de negociación amistosa

Es de suma importancia que, ante la evidencia de dificultades económicas temporales o permanentes, actuales o previsibles, el prestatario acuda en primer lugar a su sucursal bancaria y exponga su situación particular.

Los retrasos en los pagos se gestionarán con comprensión y positividad por parte del prestamista, con objeto de encontrar soluciones que interesen a ambas partes, teniendo en cuenta las circunstancias personales del deudor.

El objetivo de la entidad de crédito es evitar en la medida de lo posible la ejecución de la garantía. Frente un proceso legal costoso y dilatado en el tiempo para ambas partes, siempre se intentará primar alcanzar acuerdos alternativos con el prestatario que eviten la realización de la garantía.

Todas las soluciones prácticas que sugiera el prestamista en este contexto dependerán de su funcionalidad y eficacia y de la conservación de la garantía hipotecaria. A continuación se detallan algunas de ellas, cuya aplicación dependerá de las condiciones particulares de cada operación.

  • Reestructuración de la deuda

    Una operación de reestructuración es aquella en la que, por razones de dificultades financieras del deudor, actuales o previsibles, se modifican las condiciones financieras del préstamo para facilitar el pago de la deuda.

    Las entidades de crédito ofrecen, de forma sistemática, a los prestatarios con dificultades, soluciones de reestructuración que permitan ajustar el pago del préstamo hipotecario a sus posibilidades económicas actuales. Estas son, entre otras:

    • La introducción de periodos de carencia en el pago de intereses y/o capital

    • Alargamiento de los plazos de vencimiento

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    • La introducción de periodos de carencia en el pago de intereses y/o capital

    • Alargamiento de los plazos de vencimiento

    • Modificaciones de tipos de interés

    • O inclusión de fórmulas alternativas de amortización (difiriendo una parte del principal hasta el vencimiento final del préstamo, aplicando fórmulas de amortización con cuotas en crecimiento progresivo, …)

A veces puede ser una combinación de varias de ellas. Todas estas medidas permiten reducir la cuota hipotecaria del deudor.

  • Refinanciación de las deudas

    Una operación de refinanciación es aquella utilizada por el prestamista para cancelar – o poner al corriente de pago - una o varias operaciones de un deudor con dificultades financieras. A esta operativa se le conoce comúnmente como reagrupación de deudas porque normalmente el resultado final será la reagrupación de los créditos del deudor en un solo instrumento de crédito, con un tipo de interés – en media – menor y con un plazo de vencimiento mayor. Con esta operación, el cliente con dificultades consigue:

    • Ponerse al día en todas las deudas, sin que figure como impagado en ningún registro de crédito.

    • Reducir la cuota mensual a pagar, ya que todas las “letras mensuales” se reagrupan en una, de importe inferior (por combinación de tipo y plazo).

    • Disminuir el coste de la financiación.

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Aunque algunas de estas medidas impliquen un aumento del coste financiero total del préstamo – como por ejemplo ocurre con el alargamiento de plazos (ver sección Plazo de vencimiento) -, siempre debe tenerse en cuenta que la negociación del préstamo en caso de dificultades económicas del deudor se realiza para evitar el impago permanente y la ejecución de la garantía hipotecaria, es decir, de la vivienda. Siempre se podrá considerar una modificación posterior de las condiciones financieras del préstamo cuando el prestatario vuelva a recuperar sus niveles de solvencia iniciales.

Ejecución hipotecaria – proceso judicial

Puede ocurrir, no obstante, que tras haber intentado prestamista y prestatario llegar a algún tipo de acuerdo sobre el reembolso del préstamo a través de un proceso amistoso, ello no fuera posible. Para estos supuestos, la legislación hipotecaria recoge un procedimiento judicial, más breve que los ordinarios, llamado ejecutivo que de forma muy sintética se expone a continuación: el procedimiento de ejecución hipotecaria.

  • Fases de un procedimiento de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual

    A continuación se describen las diferentes fases de este procedimiento para el caso de una vivienda habitual – para otros tipos de inmuebles algunos de los porcentajes que se estipulan variarían.

    1. Demanda ejecutiva

      Ante la imposibilidad de que el deudor pueda hacer frente al reembolso del préstamo – y tras haber agotado la fase amistosa - la entidad bancaria presentará una demanda ejecutiva ante el juez de primera instancia del lugar donde se localice el inmueble hipotecado. Es importante señalar que el prestatario puede en cualquier momento parar la ejecución, abonando las cantidades adeudadas (rehabilitación del préstamo hipotecario).

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    1. Notificación de la demanda al deudor

      Posteriormente, se le comunicará al deudor la presentación de la demanda ejecutiva.

      Al tratarse de un procedimiento de los llamados ejecutivos, las posibilidades de oposición del deudor son muy limitadas, pudiendo solo frenar la ejecución si demuestra que ya ha pagado, la hipoteca carece de virtualidad o también el carácter abusivo del préstamo (artículo 695 Ley de Enjuiciamiento Civil).

      En el supuesto –raro en la práctica- de que la entidad no le hubiera requerido con antelación el pago, con esta notificación se procederá también a reclamarle la deuda.

    2. Certificación del Registro de la Propiedad

      Simultáneamente, el juez solicitará del Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca y una relación de las demás cargas (segundas hipotecas, embargos que graven el bien…) para conocer cuál es la situación registral de la finca. Es muy común que las dificultades financieras del deudor hayan afectado a sus compromisos de pagos con otros acreedores (hacienda, crédito consumo, suministros, etc.) y por tanto, que puedan existir embargos sobre todos sus bienes, incluida la propia vivienda.

    3. Subasta del bien hipotecado

      Si durante todo este periodo de tiempo el deudor no ha podido abonar la deuda pendiente y por tanto, paralizar el proceso de ejecución hipotecaria que se ha iniciado, entonces, inevitablemente el juez iniciará los trámites para la subasta del bien inmueble.

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  • En la escritura de préstamo hipotecario figura la valoración del bien a efectos de subasta, lo que se conoce como el tipo de la subasta, que no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación inicial.

    - Al celebrarse la subasta pueden ocurrir dos cosas:

    1. que concurran postores, pudiéndose a su vez distinguir los siguientes supuestos:

      1. Que la mejor postura sea igual o superior al 70% del valor por el que sale el bien a subasta. En este caso se adjudica el bien al mejor postor, sin más (adjudicatario)

      2. Que la mejor postura sea inferior al 70% del tipo de la subasta. En estos casos el prestatario tiene diez días para presentar una persona que mejore el valor ofrecido y si esto no es posible, la entidad podrá pedir que se le adjudique el inmueble subastado por el 70% del valor por el que sale el bien a subasta o por la cantidad que se le debe por todos los conceptos (siempre que esta última cantidad sea superior al 60% del valor de tasación y también a la mejor postura presentada).>

    2. que no concurran postores

      En este caso, la entidad bancaria puede adjudicarse el inmueble por una cantidad igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60% (artículo 671 Ley de Enjuiciamiento Civil).

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  • Deuda Pendiente

Según el importe de la adjudicación, cabe distinguir dos supuestos:

  1. que el importe obtenido en la subasta sea suficiente para pagar la deuda pendiente.

    Tras extinguirse la deuda hipotecaria, si queda un sobrante, se pagará con él mismo a otros posibles acreedores con derechos inscritos en el registro y, finalmente, lo que quede se entregará al prestatario.

  2. que el importe obtenido con la adjudicación no sea suficiente para extinguir el total de la deuda pendiente.

    En este caso, la entidad puede iniciar otros procedimientos judiciales contra el deudor y para reclamar el resto de sus bienes, hasta obtener la total satisfacción de su deuda (responsabilidad del deudor hipotecario universal; no se limita al bien hipotecado).

    Ello no obstante, hay que tener en cuenta ciertos elementos paliativos:

    • Que si el deudor, dentro de ciertos plazos, paga parcialmente la deuda pendiente, esta queda totalmente extinguida:

      -  Condonación de la deuda remanente si se paga un 65% de lo pendiente en 5 años

      -  Condonación de la deuda remanente si se paga un 80% de lo pendiente en 10 años

    • Reducción de la deuda hipotecaria, potestativa del tribunal y hasta un 2% del valor del bien adjudicado en subasta, si el deudor colabora con los requerimientos del tribunal antes de celebrarse la subasta

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    • Participación del deudor en la revaloración futura de la vivienda ejecutada (50% de la plusvalía dedicada a reducir la deuda remanente del ejecutado).

    • Y que además, la legislación considera inembargables ciertos bienes y en especial los sueldos, en la medida que no excedan del 150% del salario mínimo interprofesional (más un 30% por cada miembro del núcleo familiar).

    Normalmente, tras la adjudicación del inmueble, el deudor dejará de forma voluntaria libre el mismo; De no ser así la legislación contempla un proceso llamado desahucio, en el cual una comisión judicial asegura la entrega del bien al adjudicatario.

Dación en Pago

La dación en pago es una figura jurídica en virtud de la cual un deudor extingue la obligación que tiene con su acreedor, no mediante el reembolso del dinero que le debe, sino mediante la entrega (“dación”) de un bien concreto, que en el caso de deudas garantizadas suele ser el bien objeto de la garantía.

Para el préstamo hipotecario, trata de la entrega de la vivienda en pago de la deuda hipotecariase, sin que opere de forma posterior la responsabilidad universal del deudor. Con la entrega del bien se saldaría la deuda en su totalidad.

En el Ordenamiento Jurídico español es posible la contratación de la dación en pago, tal como establece el artículo 140 de la Ley Hipotecaria. No obstante, su utilización ha sido muy excepcional:

  1. En la contratación: porque la limitación de garantías implica una oferta crediticia de peor calidad. Menos financiación con menor plazo de amortización (por el mayor riesgo que implica esta operación)

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  1. En la gestión de cobro: porque solo es relevante cuando se producen caídas significativas en el valor del inmueble (como estos últimos años); de otra forma, la más habitual en la historia del mercado hipotecario, es más conveniente vender el inmueble y liquidar las deudas, generalmente inferiores.

En todo caso, si la dación no está previamente pactada en el contrato, es una posibilidad real, pero voluntaria, para las entidades financieras.

Sólo recientemente y para familias que se encuentran en una situación de vulnerabilidad económica y social, la Ley 1/2013 establece la obligatoriedad de utilizar la dación en pago para la recuperación de deudas hipotecarias, cuando no sean suficientes otras medidas encaminas a la reestructuración o reducción de la deuda recogidas en la propia Ley (Ver Medidas especiales de protección del deudor hipotecario).

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